画像は「三角スケール」というもので日本で測量に使われるものは、倍率が「1/300」、「1/600」、「1/500」が入っていることが多いです。略して「サンスケ」と言うかたもいます。
国土調査法って知っていますか？
国土の保全・開発・利用高度化を目的に実態を科学的に調査する事業のための法律で、主に「地籍調査」「土地分類調査」「水調査」の3つがあります。その中で地籍調査というのは筆ごとの土地の境界を明示して「地籍図」と「地籍調査簿」を作成することです。
法務局に送付されるとこれまでの「公図」の代わりに地籍図が採用され、閲覧されます。また、地籍調査簿に記載された内容と、それまでの登記簿の表題部（面積や地目など）に違いがあれば、地籍帳簿の内容に変更されます。その場合登記簿には新しい地積（宅地であれば小数点2位まで）などが追記され、そのわきに「③錯誤 国土調査による成果」と記載されます。③は面積部分に該当し、錯誤とは面積が変わった場合に入るようです。面積に変更がある場合はほかにも、隣接地と境界確認書を交わして面積を直す「地積更正」もあります。
地籍調査をやっている自治体や地区は自治体ホームページなどで公表されています。
横浜市であれば主に西半分が行われています。
参考 横浜市の地籍調査状況
調査から登記簿反映までかなり時間がかかる
例えば上記参考の横浜市の例では釜利谷町の一部が昭和44年に調査をやってまだ反映されていないようです。55年以上未反映。これから再度調査をやって確定していくのでしょうけど、ほかの例、例えば表の左上にある、飯島町でも昭和43年に調査をして反映されたのが平成元年です。やく20年の間は古いままの登記簿が法務局に載っていることになります。例えば法務局にある登記簿で101㎡の土地を買って建物の建て替え時に融資が受けられると思っていたものが、購入した後何年かたって、地籍調査の成果が法務局の登記簿に反映されたら99㎡になってしまった、なんてこともあります。実際の土地は本当に99㎡しかないのですから取引時に境界確認及び測量をすればそういったずれはなくなります。横浜市以外でもその場所が地籍調査を行ったあと、法務局に未送付になっていないかを確認することは重要です。当然不動産屋さんなら知識があると思いますが。
公図（地籍図）の閲覧も重要
土地購入を考えたりする場合、法務局で登記簿を確認することはよくあります。その場所が地籍調査の対象地区ですでに送付されていればその登記簿は内容が保証されているわけではありません。なぜなら登記簿には地籍調査で境界が確認できなかったことは記載されないからです。
「筆界未定」ってご存じでしょうか。地籍調査を行ったのですが、どうしても当事者間で境界がまとまらなかった場合や、そもそも立ち合いを拒んだ場合、法務局に送付される地籍調査簿には「筆界未定」と記載されます。これ、登記簿を見てもわかりません。公図（地図）を閲覧してどのようになったかを確認する必要があります。隣の土地と筆界未定なら例えば「１－１」と「２－１」が未定ならば、地図には「（1-1）+（2-1）」のような記載がされ、筆界が引かれません。
必ず公図（地図）も閲覧する必要があります。
まー、もともと公図は「土地台帳付属絵図」といって税金を取るための土地の所在を示したような「絵」だったわけで、土地の形などは実際のものを示したものではないのです。ちなみに公図は登記所（法務局）だけでなく市区町村の課税部署にも置いてあり、請求があれば見せる形になっているはずです。また、従来の公図は倍率が1/600であるのに対し、地籍図は1/500の倍率です。また古い測量図は1/300の場合が多いです。このブログの最初の三角スケールの倍率がここで生かされます。
なお、地籍図はそれぞれの境界点に座標を持っていてその原点は「千葉県銚子市」にあります。そこから基準点が引かれており、それを国土地理院が管理しています。
不動産登記簿は公示の原則があり、だれでも閲覧できるものですが、「公信の原則」はないので、掲載されている内容は必ずしも真実とは言えないようです。
その他の都市計画情報も重要
土地に関する情報のうち、将来道路がかかりそうとか言った都市計画情報を市町村では公開しています。横浜市では
行政地図情報提供システム
があり、その中の「マッピー」を閲覧することで確認が可能です。
雑談ですが、私はこてこての文系人間ですが、土地家屋調査士に興味があり、勉強した時期がありました。調査士試験の一部免除の「測量士補」を受験し資格を得たことはありますが、調査士は挫折してしまいました。「測量士補」は測量の基礎知識と高校の数Ⅱレベルがすこーし必要かなといった程度でしたので、興味のある方はamazonとかで購入し「ザ・測量士補」とか読んでください。私はこれ一冊で合格しました。
